Foto d'archivio di Giorgio Boato
Sulla novità del deposito-prezzo presso il notaio, novità introdotta dalla legge sulla concorrenza, abbiamo chiesto al notaio Carlo Carbone, attivo nel distretto di Salerno e docente alla Scuola Napoletana, di spiegare meglio il meccanismo con una serie di domande e risposte.
Cos’è il deposito-prezzo al notaio?
Si tratta di una facoltà, riconosciuta ad entrambe le parti che siglano l’atto, che consente di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantirsi l’adempimento di una certa obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.
Perché, una volta acquistato l’immobile, esistono ancora pericoli?
Al momento della stipula il notaio verifica che non esistano gravami sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, vendite di quote). Al momento delle firme, l’atto è valido tra le parti. La "sicurezza" fino alla data di stipula è piena responsabilità del notaio. Il problema sono i gravami "successivi" all’atto, che il notaio al momento della stipula non può conoscere. La "certezza" definitiva dell’acquisto deriva infatti dalla trascrizione nei Registri immobiliari: esiste dunque un lasso di tempo, tra la stipula e la data di trascrizione nei Registri, nella quale potrebbero essere iscritti gravami (si pensi a un’ipoteca per mancato pagamento d’imposte), o, in caso di frode, che il venditore proceda a più vendite dello stesso immobile.
Secondo il principio di "opponibilità", chi iscrive o trascrive per primo prevale sempre, quale che sia la data di stipula. Negli esempi fatti, l’acquirente, dopo aver sborsato il prezzo, non sarebbe proprietario "per il mondo" e dovrebbe rivalersi verso il venditore.
Il notaio non è tenuto a garantire anche questa sicurezza?
Con la registrazione telematica i notai italiani, unici al mondo, sono in grado di registrare e trascrivere anche in tempi molto brevi. La legge pone un termine di 30 giorni per la trascrizione, chiedendo comunque al notaio di farla "nel minor tempo possibile". Molto dipende dalla organizzazione di studio e, a volte, dalla complessità della pratica. Ad ogni modo, secondo la Corte di Cassazione, una trascrizione è "tempestiva" in 3-5 giorni. Quindi, un notaio che rispetti tale termine è sicuramente diligente e tempestivo.
Come opera il deposito-prezzo?
L’acquirente lascia i titoli pari al prezzo d’acquisto nelle mani del notaio, il quale ha obbligo di versare le somme su un conto dedicato, impignorabile ed estraneo al regime patrimoniale del notaio e alla sua successione in caso di morte. Quindi le somme sono "targate" e intoccabili. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto e le imposte ormai versate. L’atto, infatti, resta valido, pur essendo l’acquisto inopponibile.
Le parti possono decidere di lasciar fermo l’atto nonostante risultino gravami?
In sede di stipula, il notaio chiede alle parti di regolamentare l’eventuale esistenza di gravami come ipoteche, debiti, ecc. Le parti potrebbero decidere, ad esempio, che alcuni gravami non condizionino l’acquisto, perché ritenuti "tollerabili" dalla parte acquirente e decidere per la mera riduzione del prezzo. In tal caso, il notaio rilascia al venditore il prezzo, dedotta la parte "ridotta", che invece viene restituita all’acquirente. Oppure le parti possono decidere, in ogni caso, per la risoluzione del contratto e la restituzione di tutto il prezzo all’acquirente.
Quanto costa il deposito-prezzo?
È una prestazione di responsabilità: tenere in deposito somme a volte ingenti per alcuni giorni. Il costo è affidato alla sensibilità del singolo notaio e del cliente, anche tenuto conto della "importanza" e della "rischiosità" della pratica. Come il contratto preliminare, si tratta tuttavia di una tutela che chi compra, almeno quando ha poca conoscenza della parte venditrice, si può concedere.
Le parti possono regolamentare prima questi aspetti, ad esempio in sede di contratto preliminare?
Sì. Le parti possono, in sede di preliminare, rinunciare al deposito-prezzo (che, ricordo, è facoltà anche di una sola delle parti). Esiste un orientamento secondo il quale la facoltà sarebbe rinunziabile solo al momento della stipula definitiva, ma si tratta di una facoltà di rilievo privatistico, come dimostra il fatto che la vendita del bene eventualmente "gravato" non è nulla (come sarebbe in caso di contrarietà a norme imperative o ordine pubblico), ma valida e "risolubile", salvo risarcimento danni. Pertanto, a mio avviso un privato può rinunziare alla facoltà del deposito-prezzo anche prima della stipula del contratto definitivo.
Consiglia la stipula del preliminare?
Sempre. Il contratto preliminare è un momento delicatissimo, e la gestione di esso in forma pubblica assicurerebbe alle parti tutele generalmente assenti. Anzi renderebbe superfluo il deposito-prezzo.
Perché?
Perché il Notaio gia in sede di preliminare verifica la "bontà" dell’acquisto e quindi l’assenza di gravami. Inoltre, tutto ciò che accade dopo la trascrizione del preliminare non è opponibile alla parte promissaria acquirente. Se ad esempio dopo il preliminare, viene iscritta un’ipoteca sul bene, l’acquirente prevale comunque, purchè porti a termine il definitivo. Si chiama effetto c.d. prenotativo.
Se accade qualcosa tra stipula del preliminare e trascrizione del preliminare, non ci sono gli stessi pericoli?
Sì, però in sede di preliminare, l’acquirente sborsa solo una parte, generalmente piccola, delle somme, quindi le tutele ordinarie contrattuali potrebbero bastare.
Perché, allora, il preliminare è ancora poco diffuso?
Perché ha costi fiscali un po’ alti, e sono in parte recuperabili in sede di contratto definitivo.
Se dovessi fare una "proposta" al nostro legislatore, è proprio questa: consentire il recupero di tutte le imposte del preliminare. La contrattazione immobiliare ne gioverebbe molto, in termini di sicurezza, affidabilità e convenienza.
