giovedì 8 febbraio 2024
Il prestito per l'acquisto di un'abitazione è nella maggioranza dei casi la più grande operazione di finanza personale dell'intera vita. Per questo occorre essere preparati per non sbagliare
Mutui, tassi, ipoteche: quello che devi sapere prima di comprare casa

IMAGOECONOMICA

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Il sogno di comprare casa per molte persone è diventato quasi irraggiungibile. Nell’ultimo anno il costo dei nuovi mutui è cresciuto del 75 per cento fra settembre 2022 e settembre 2023, con il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale, che include le spese accessorie) salito dal 2,65 al 4,65 per cento secondo il rapporto “Banche e moneta” della Banca d’Italia. Anche le rate dei mutui a tasso variabile sono diventate sempre più onerose, creando problemi alle famiglie con meno margini di spesa. Le loro finanze sono già sotto stress da due anni per la forte crescita dei prezzi; ancora a novembre, il tasso d’inflazione registrato dall’Istat superava di oltre il 5 per cento quello di un anno prima. Proprio l’impennata dei prezzi nei Paesi dell’euro ha innescato gli eventi dietro il caro-mutui. La Banca centrale europea (Bce), per ridurre l’inflazione al due per cento nel medio periodo (il suo obiettivo per assolvere al compito di mantenere stabili i prezzi), ha aumentato gradualmente i tassi d’interesse di riferimento, quelli da cui dipendono i tassi che le banche e gli altri intermediari finanziari praticano ai clienti. Azzerati durante la pandemia di Covid-19 per stimolare l’economia, i tassi di riferimento sono ora al 4,5 per cento, e il costo dei mutui (tranne quelli a tasso fisso stipulati prima dei rialzi) è salito di conseguenza. Per alcuni, a livelli insostenibili.
In questo scenario economico è comunque possibile richiedere un mutuo per acquistare o ristrutturare casa, facendo particolare attenzione a scegliere le condizioni migliori possibili.

Che cosa valuta la banca quando deve concedere un mutuo?

Quando chiediamo un mutuo, come per qualsiasi prestito, la banca o altro intermediario decide se concederlo dopo aver valutato il merito creditizio, ossia la capacità di rimborsare il debito. L’intermediario decide quanto concedere in base al merito creditizio e al valore dell’immobile stabilito con perizia di tecnico indipendente. Di solito concede fino all’80 per cento del valore dell’immobile. Se concede di più, chiede più garanzie e spesso pone condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quanto si può spendere per la rata mensile del mutuo?

Ragionevolmente, al massimo un terzo del proprio reddito disponibile, in modo da poter sostenere le spese correnti, quelle impreviste ed eventuali cali di reddito.

Quale durata del mutuo conviene?

Dipende. A parità di importo concesso e tasso d’interesse, una durata più lunga comporta rate più basse, ma anche un ammontare complessivo di interessi da pagare più elevato.

Meglio il tasso fisso, variabile, doppio o misto?

Il tasso fisso è consigliato a chi teme un aumento dei tassi di mercato e vuole sapere da subito il costo delle rate e del debito complessivo. Il tasso variabile, a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti d’importo delle rate. Il tasso doppio (una parte del mutuo è a tasso fisso, l’altra a tasso variabile), a chi vuole una soluzione che equilibri vantaggi e svantaggi dei due tassi. Il tasso misto (si passa da fisso a variabile o viceversa a determinate scadenze o condizioni) ha alternativamente i vantaggi e gli svantaggi dei due tassi.

Quali sono le soluzioni per chi ha difficoltà a pagare le rate?

Le opzioni percorribili sono rifinanziamento, rinegoziazione, moratoria, surroga o portabilità: bisogna concordare tutte queste soluzioni con l’intermediario che ha concesso il prestito, ed è opportuno farlo prima possibile, per evitare i problemi di tardare nei pagamenti o addirittura saltarli che possono comprendere gli interessi di mora, ma anche le segnalazioni come cattivo pagatore e il ritiro del prestito.

Con il rifinanziamento si chiude il vecchio contratto di mutuo e se ne apre uno nuovo a condizioni più favorevoli; con la rinegoziazione si modificano una o più condizioni del contratto in vigore, come la durata del mutuo (allungarla fa diminuire l’importo delle rate, al costo di far aumentare il loro numero); con la moratoria si sospende il pagamento delle rate, al costo degli interessi che maturano nel periodo di sospensione; con la surroga, infine, si chiude il vecchio contratto e se ne apre uno nuovo con un intermediario diverso che offre condizioni più favorevoli, il tutto gratis e senza bisogno di avere il consenso del “vecchio” intermediario.

Nel caso in cui ci si trovasse in stato di sovraindebitamento (non si è in grado di restituire i debiti, né ora né nei prossimi 12 mesi), è opportuno rivolgersi a un Organismo di composizione delle crisi da sovraindebitamento (OCC). In ogni caso, bisogna evitare i prestatori non autorizzati; il pericolo di usura è alto e le conseguenze, non solo economiche, potrebbero essere catastrofiche.

Che cosa può succedere in caso di pagamenti ritardati o mancati?

La banca o l’intermediario finanziario può aggiungere gli interessi di mora a quanto dovuto. Nei casi più gravi può sciogliere il contratto di mutuo; se il cliente non è in grado di restituire subito il debito residuo, la banca può far pignorare l’immobile ipotecato per poi farlo vendere all’asta. Inoltre, dei pagamenti ritardati o mancati resta traccia per un certo periodo sia nella Centrale dei Rischi, sia nei sistemi informativi sul credito privati (come CRIF) a cui l’intermediario partecipa; nei casi più gravi di inadempimento, il debito può anche essere segnalato “in sofferenza”, il che rende difficile al cliente ottenere nuovi prestiti. 

Qual è il costo del mutuo e come sono composto gli intessi che si andranno a pagare?

Il costo del mutuo è composto da interessi, imposte, spese notarili e altre spese indicate nel Foglio delle informazioni generali sul mutuo, disponibile dall’intermediario e sul suo sito.

Gli interessi dipendono dal tasso d’interesse applicato al mutuo. L’intermediario lo stabilisce aggiungendo una maggiorazione (spread) al valore del tasso di riferimento, che di solito è l’Eurirs per il fisso e l’Euribor o il tasso ufficiale della Banca centrale europea per il variabile.

Il tasso d’interesse deve essere inferiore al “tasso-soglia”, il limite di Legge oltre cui scatta il reato di usura. Il valore del “tasso-soglia” per il mutuo ipotecario, come quelli degli altri tipi di finanziamento, viene aggiornato ogni tre mesi e pubblicato sul sito del Ministero dell’Economia e delle finanze.

Che cos’è e quali funzioni ha l’Arbitro bancario finanziario (Abf)?

L’Arbitro bancario finanziario (Abf) è un sistema, alternativo alla giustizia civile, per la risoluzione delle controversie che possono sorgere tra i clienti e le banche e gli altri intermediari in materia di operazioni e servizi bancari e finanziari. Rappresenta un'opportunità di tutela più semplice, rapida ed economica rispetto a quella offerta dal giudice ordinario: l’Abf è un organismo indipendente e imparziale nei compiti e nelle decisioni, sostenuto nel suo funzionamento dalla Banca d’Italia.

Il ricorso è deciso esclusivamente sulla base della documentazione prodotta dalle parti (ricorrente e intermediario); non è necessaria l'assistenza di un avvocato.

Le decisioni dell’Abf non sono vincolanti come quelle del giudice ma, se l'intermediario non le rispetta, la notizia del loro inadempimento è resa pubblica su questo sito internet per un periodo di 5 anni e, in evidenza, sulla pagina iniziale del sito internet dell’intermediario per la durata di 6 mesi.

Il cliente può ricorrere all'Abf solo dopo aver cercato di risolvere la controversia inviando un reclamo scritto all'intermediario. Se la decisione dell'ABF è ritenuta non soddisfacente il cliente, l'intermediario o entrambi possono rivolgersi al giudice.

Avvenire collabora con la Banca d'Italia su “Tu e l'economia”, un progetto gratuito per l’educazione finanziaria degli adulti vulnerabili. Risponde a domande e bisogni quotidiani spiegando, in modo semplice e concreto, quali sono le caratteristiche delle varie fonti di reddito, come usare in modo corretto gli strumenti di pagamento, come pianificare le proprie finanze per raggiungere obiettivi di risparmio, come ricorrere al credito in modo giudizioso e quali strumenti di tutela i clienti hanno a disposizione nel rapporto con le banche e gli altri intermediari finanziari. Le risorse didattiche sono a disposizione attraverso la App “Tu e l’economia” scaricabile liberamente su Google Play e su App Store; e nel libro “Tu e l’economia”, che oltre a contenere link utili, aiuta a ricordare i concetti essenziali.

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