Giuliano Garesio, ad di Estia - Archivio

Oggi in Italia oltre 45 milioni di persone vivono in circa 1,2 milioni di edifici condominiali, il 75% della popolazione. Un dato che evidenzia il ruolo centrale degli amministratori nella gestione del patrimonio immobiliare e nella qualità della convivenza. L'amministratore di condominio è una figura sempre più centrale e deve essere valorizzata come professionista qualificato e preparato. È fondamentale garantire percorsi di formazione adeguati e standard chiari per tutelare sia chi gestisce sia chi vive nei condomini. Ci sono 250mila amministratori di condominio, di cui solo 50mila professionisti. Ognuno di questi si spartisce qualche decina di condominii, gli studi più strutturati possono arrivare a qualche centinaio.

Gestione e amministrazione professionale dei condomìni sono un aspetto cruciale per il benessere urbano e per la qualità della vita dei cittadini. Il nostro Paese presenta un quadro estremamente frammentato rispetto ad altri Stati europei. In Germania, Francia o Spagna, da diversi anni operano realtà strutturate che si occupano della gestione di migliaia di condomìni, operatori qualificati tramite albi professionali obbligatori e percorsi formativi definiti.

«In Italia - spiega Giuliano Garesio, amministratore delegato di Estia, la principale società di amministrazione condominiale in Italia – abbiamo ben 200mila persone sprovviste del corso di abilitazione». Nella maggior parte dei casi si tratta di professionisti autonomi, spesso privi di una struttura alle spalle e con una formazione limitata alle nozioni giuridico-contabili previste dalla normativa attuale. Il percorso formativo obbligatorio per esercitare questa professione è ancora troppo limitato. Non è previsto un albo ufficiale degli operatori e per essere amministratore di condominio sono sufficienti un diploma di scuola superiore e un corso di formazione di 72 ore, con aggiornamenti annuali di 15 ore. «Questi requisiti però non bastano a rispondere alle moderne sfide della gestione immobiliare, della sostenibilità energetica, della digitalizzazione e della rigenerazione urbana – aggiunge Garesio -. Gli edifici moderni, con impianti complessi, esigenze di efficientamento energetico e interazione costante con i condòmini, richiedono una figura con competenze più ampie e trasversali. L'amministratore di condominio tradizionale non è più sufficiente: serve un salto di qualità nella professione che abbiamo individuato con la figura del building manager».

La differenza tra l’amministratore condominiale tradizionale e il building manager risiede sia nelle competenze sia nel metodo di lavoro. Mentre il primo si occupa principalmente della contabilità e della convocazione delle assemblee, il secondo è una figura multidisciplinare, capace di gestire gli impianti tecnologici, coordinare gli interventi di manutenzione, monitorare i consumi energetici e comunicare in modo trasparente con i condòmini tramite piattaforme digitali. «Oltre alle competenze tecniche e contabili, quindi, l’amministratore condominiale del futuro dovrà sviluppare anche abilità relazionali e strategiche», afferma Garesio.

Questa evoluzione della figura professionale si inserisce nel più ampio contesto della rigenerazione urbana, tema centrale nel dibattito sul futuro delle città italiane. I condomìni non sono solo luoghi di residenza, ma veri e propri “ecosistemi sociali”. Riqualificarli dal punto di vista energetico, funzionale e sociale significa contribuire attivamente alla trasformazione delle aree urbane, riducendo l’impatto ambientale e migliorando la qualità della vita degli abitanti. Secondo Estia, l’amministratore di condominio del futuro sarà una figura chiave nei processi di rigenerazione urbana, in grado di attivare bandi, accedere a incentivi, coordinare lavori di ristrutturazione e promuovere buone pratiche tra i condomini.

Di fronte a tutte queste sfide, la formazione riveste un ruolo cruciale. La proposta di Estia è quindi quella di rivedere l’attuale percorso formativo, introducendo un nuovo iter articolato in più fasi: formazione iniziale certificata, tirocinio pratico supervisionato e aggiornamenti periodici obbligatori. Estia propone inoltre la creazione di un albo nazionale ufficiale, per istituzionalizzare la figura del building manager e sottoporla a un sistema di controllo più rigoroso.

«Serve una riforma strutturale del settore: non possiamo più permetterci una gestione condominiale improvvisata. È tempo di riconoscere il valore strategico di questa professione e fornirle gli strumenti adeguati per crescere – sottolinea Garesio -. Con una nuova generazione di professionisti del patrimonio immobiliare saremo all’altezza delle sfide che ci attendono e potremo così aumentare il valore dei condomìni e contribuire concretamente alla sostenibilità delle nostre città».

Nel capitale sociale di Estia è recentemente entrata Portik, gruppo internazionale leader nella gestione immobiliare nella penisola iberica e in Messico. Con un piano di investimenti da 20 milioni di euro, Estia punta a gestire 8mila condomìni entro la fine del 2029. «Il nostro obiettivo è affermare anche in Italia la figura del building manager: un professionista con competenze manageriali e una visione strategica, supportato da una struttura centralizzata e da strumenti digitali avanzati», conclude l'ad di Estia.