Dalla Spagna all'Europa: ci siamo accorti di avere ovunque città inaccessibili. E adesso?

Un’Europa che vede le sue città diventare sempre più inaccessibili. La consapevolezza di un disagio abitativo che cresce e tracima, fino a trasformarsi in una questione politica e sociale. Le proteste a Madrid lo hanno mostrato in maniera clamorosa: la crisi della casa ormai riguarda tutti. Tocca giovani, lavoratori, famiglie a reddito medio e, sempre più spesso, chi rischia di essere espulso dalle città in cui ha sempre vissuto. Tra il 2010 e il secondo trimestre del 2025 i prezzi delle abitazioni nell’Unione Europea sono aumentati del 60,5%, mentre gli affitti sono cresciuti del 28,8%. Si tratta però di dati medi: nei centri più attrattivi gli aumenti sono molto più consistenti. Nel 2024 il 9,8% delle famiglie che vivono nelle città destinava alla casa oltre il 40% del reddito disponibile, contro il 6,3% nelle aree rurali. Uno scenario dal quale parte il rapporto Ispi diffuso in questi giorni, «Addressing Europe’s Urban Housing Crisis», che considera la casa una componente essenziale del funzionamento delle città.

A raccontare quanto il problema sia entrato nelle agende municipali sono gli stessi sindaci: il 76% dei primi cittadini interpellati indica fra le principali cause della crisi lo squilibrio fra domanda e offerta di abitazioni. Il 71% segnala i costi di costruzione, il 60% la scarsità di terreni; seguono gli investimenti speculativi, indicati dal 29% dei sindaci, i vincoli regolamentari, dal 26%, e gli affitti brevi, dal 25%. Il 39% dei primi cittadini giudica espressamente la propria città “inaccessibile”, mentre un altro 47% la considera a rischio o sottoposta a pressioni moderate. Il quadro cambia da una città all’altra, ma gli effetti tendono a somigliarsi: prezzi e affitti in salita, offerta insufficiente, famiglie costrette a spostarsi o a rinunciare ad abitare nelle aree urbane. Amsterdam e Zurigo rientrano fra quelle giudicate ormai inavvicinabili, strette fra domanda elevata, scarsità di suolo, costi di costruzione e vincoli regolamentari. A Lione, Nizza e Marsiglia i cittadini devono fare i conti con mutui più costosi e con una disponibilità ridotta di abitazioni in affitto. A Berlino quasi una famiglia su tre risulta gravata da un peso eccessivo dei costi abitativi.

Costruire di più resta necessario, ma non basta. La casa è anche una questione che a che fare con il territorio: la zona in cui si costruisce va a incidere sull’accesso a scuole, ospedali, trasporti e posti di lavoro. Lo studio invita così a superare una politica fatta soltanto di nuovi alloggi e a collegare abitazioni, mobilità, servizi e pianificazione urbana. L’obiettivo è aumentare l’offerta di abitazioni senza accentuare le disuguaglianze territoriali e sociali. C’è poi una questione di risorse. Secondo lo studio, per raggiungere gli obiettivi di investimento nell’edilizia accessibile l’Europa deve colmare un gap stimato in circa 153 miliardi di euro l’anno. Le città dispongono spesso di responsabilità importanti sulla pianificazione e sui permessi, ma non degli strumenti finanziari necessari. Sono gli stessi sindaci, attraverso Eurocities e l’alleanza Mayors for Housing, a chiedere ora un accesso più diretto ai fondi europei, risorse dedicate all’housing sociale e accessibile e maggiore sostegno agli investimenti.

Una parte della risposta passa dal valore dei terreni. Quando una decisione di politica pubblica, come una nuova infrastruttura o una trasformazione urbanistica, fa aumentare il valore di un’area, lo studio propone di recuperare una quota di quell’incremento per finanziare opere e abitazioni a prezzo accessibile. È il principio del recupero dell’aumento di valore dei terreni a favore della collettività. La redistribuzione dipende però dal controllo pubblico sul suolo e dalla capacità delle amministrazioni di negoziare. Un’altra strada è inoltre utilizzare meglio ciò che già esiste. Uffici vuoti, edifici dismessi e abitazioni inutilizzate possono diventare parte della risposta.

Resta poi la partita del clima, legata a quella della questione abitativa. Circa l’85% degli edifici europei è stato costruito prima del 2000, il 75% ha prestazioni energetiche scadenti e il patrimonio immobiliare viene ristrutturato al ritmo di appena l’1% l’anno. La riqualificazione può però diventare un fattore di esclusione. Nel mercato privato i lavori possono essere accompagnati da forti aumenti degli affitti o dall’espulsione degli inquilini. Servono credito agevolato, assistenza tecnica, protezione degli inquilini e diritto a rientrare dopo eventuali trasferimenti temporanei.

Anche gli affitti brevi entrano nel quadro. Il rapporto evidenzia che, nelle città turistiche e nei quartieri centrali, la sottrazione di abitazioni al mercato residenziale può aggravare le tensioni: servono dati affidabili e controlli. Lo studio richiama poi il Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, la revisione degli aiuti di Stato e gli strumenti della Bei. «La dimensione del problema abitativo è tale da richiedere l’apertura a prospettive e soluzioni che vadano oltre la considerazione del “tema casa” in sé. Di fondamentale importanza l’obiettivo di riattivazione di patrimoni immobiliari dormienti (siano essi pubblici o privati) e quello di pensare alla ricucitura tra le città, sia con il potenziamento della rete dei trasporti pubblici, sia con l’utilizzo delle leve che oggi il digitale offre», ha spiegato Luigi Borré, presidente di Near Group, alla presentazione del rapporto Ispi. La casa non può essere trattata come una voce separata delle politiche sociali: è una parte dell’infrastruttura urbana, e dalla sua disponibilità dipende anche la possibilità per le città di restare luoghi in cui vivere, lavorare e costruire una famiglia.