Nuova vita per gli immobili in donazione

Nuova vita per gli immobili oggetto di donazioni. E, forte di numeri che parlano di circa 200mila case donate ogni anno, anche una boccata d’ossigeno per il sempre asfittico mercato immobiliare nazionale. Il tutto deriva da una riforma del governo Meloni passata un po’ sotto silenzio, contenuta nella legge sulle semplificazioni approvata dal Parlamento lo scorso novembre e uscita in “Gazzetta Ufficiale” il 2 dicembre 2025.

Questa tipologia d’immobili è sempre stata “frenata” sul mercato da una preoccupazione: il rischio che, un giorno, gli eredi del donante possano rivalersi su colui che ha comprato l’immobile in questione. È la famosa azione di “restituzione” che per anni ha spaventato acquirenti, notai e anche le banche, più caute nel concedere un mutuo su questi immobili per via dei maggiori dubbi legati al rischio di decadenza dell’ipoteca (la casa in oggetto poteva in un secondo tempo essere restituita a tutti gli eredi). La riforma ha cambiato parecchi aspetti grazie alle modifiche agli articoli 561 e 563 del codice civile. «Sì, vero, è una svolta - spiega Carlo Carbone, notaio di Battipaglia nel distretto di Salerno, docente di diritto delle successioni alla Scuola notarile napoletana e autore del più noto formulario delle successioni in commercio (edizioni Cedam) -, la riforma cambia radicalmente l’approccio all’azione di restituzione sui beni donati. A cui di fatto si dice addio nei confronti dei terzi acquirenti, anche se il donatario è incapiente e non riesce a “restituire” i beni al legittimario o a rimborsarlo perchè insolvente. Terzi acquirenti che sono coloro che acquistano un bene donato, senza sapere che quell’atto di donazione lede i diritti di un legittimario».

Le questioni da risolvere sulle quote di legittima, insomma, restano interne tra gli eredi legittimari e i beneficiari del defunto: ciascun legittimario mantiene integra la propria quota di legittima; non potrà, però, in caso di incapienza del donatario, rivolgersi ai terzi acquirenti, che sono e restano del tutto estranei a quanto è successo. Le quote di legittima restano invariate e calcolate secondo il sistema della “quota mobile”, ossia variabile in base al numero e alla categoria dei legittimari, col meccanismo già in vigore che influenza la percentuale di legittima a ciascuno.

Un esempio aiuta a capire: Gianni compra casa da Maria, che l’aveva ricevuta in donazione dal padre vedovo alcuni anni prima. Tutto a posto e il rogito notarile viene scritto e firmato. Due anni dopo, però, il genitore della signora Maria muore e si fa avanti uno dei fratelli di quest’ultima, il quale scopre nella sostanza di essere stato tagliato fuori dall’eredità per via di quella donazione: calcolando il valore globale dei beni di proprietà del defunto, e comprendendo nella somma anche la casa donata, è emerso che quella donazione vale più di un terzo del totale. Ebbene, fino alla fine del 2025 potevano rivalersi anche contro Gianni, che pur aveva comprato regolarmente l’abitazione dal donatario, fino a chiedere la restituzione della casa. Ora non sarà più così.

La riforma, divenuta legge dal 18 dicembre scorso, prevede anche una disciplina transitoria: il nuovo regime si applica alle sole successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Mentre per quelle precedenti alla data di entrata in vigore, «la vecchia normativa continua ad applicarsi solo se vengono soddisfatte determinate condizioni - sottolinea ancora il notaio Carbone -: se la domanda di riduzione, che è una richiesta legale per ridurre una donazione che finisce col ledere le quote di legittima, è stata notificata e trascritta prima della nuova legge; se è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della nuova legge; o se un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione è notificato e trascritto entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della nuova legge. L’atto stragiudiziale di opposizione è un documento formale che il legittimario può inviare al donatario, contestando la donazione senza intraprendere un’azione legale vera e propria». Se però questi termini non vengono rispettati, la nuova disciplina si potrà applicare anche alle successioni aperte prima della legge, una volta decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore.

Un’ultima annotazione da fare riguarda l’azione di riduzione: essa resta sempre opponibile, per tre anni dall’apertura della successione, agli acquirenti di diritti a titolo oneroso dall’erede o dal legatario che riceve un’eredità; dopo i tre anni opera il principio della priorità della trascrizione della domanda di riduzione o dell’acquisto del terzo avente causa.

Ora la riforma può dare nuova linfa a questo particolare segmento di mercato, già incentivato dal fatto che dal 2025 si potevano già pagare meno tasse dopo l’abolizione del cumulo tra somme donate ed ereditate.

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