«Negli ultimi due anni, il settore dell’immobiliare logistico sta registrando tassi di crescita paragonabili a quelli prima della crisi, spinti in particolare dalle richieste di aziende retail e soprattutto dell’e-commerce. Il panorama degli immobili ad uso logistico è costituito da varie tipologie di magazzini, spesso classificati secondo anzianità, dimensione o prossimità a un polo logistico. Manca, invece, una vera e propria classificazione funzionale che ne determini l’uso per i soggetti che hanno necessità prevalente di stoccaggio o di distribuzione oppure di cross-docking». Lo sostiene Fabrizio Dallari, direttore del Centro sulla Supply chain, le Operation e la Logistica della Liuc Business School, che annuncia anche la nascita di Osil, il primo Osservatorio immobiliare logistico.

Spesso i magazzini sono classificati in nuovi/usati oppure in classi A,B,C secondo parametri dimensionali e non qualitativi. Esistono, inoltre, modelli di valutazione degli immobili logistici improntati alla sostenibilità (quali i protocolli di certificazione Leed o Breeam), i quali, però, non considerano la funzionalità dell’immobile. Per esempio, se si valuta un magazzino per la sua capacità di stoccare le merci, si darà un peso maggiore all’altezza sottotrave e alle dotazioni antincendio. Al contrario, se si sta valutando la funzionalità per una ribalta del trasporto, si darà un peso maggiore alla presenza di baie su due lati contrapposti e alla maglia strutturale (la più ampia possibile). Per colmare questo divario informativo sulla qualità dei magazzini e sul loro grado di funzionalità è nato appunto Osil.

«L’obiettivo dell’Osservatorio - continua il docente - è quello di sviluppare un modello di valutazione oggettivo della qualità, delle prestazioni e del grado di funzionalità del proprio magazzino, accessibile gratuitamente attraverso un sito web dedicato, che si propone di diventare lo strumento di riferimento per il settore. In Italia ci sono 34 milioni di metri quadrati di magazzini di logistica. Occorre non solo una classificazione della qualità delle strutture, ma una formazione adeguata. Oltre a magazzinieri, operatori, carrellisti, ingegneri gestionali in logistica e autisti, c'è bisogno di tecnici e laureati in logistica. Ogni anno ci sono 3mila studenti che diventano periti in logistica. In Italia sono circa 90 gli istituti con un indirizzo specialistico, ma mancano i professori».

Grazie all’utilizzo del modello di Osil sarà possibile conoscere il grado di compatibilità di un immobile a svolgere una determinata funzione (magazzino di stoccaggio, cross-docking o ibrido) e il livello di qualità corrispondente, valutato da uno a cinque stelle (analogamente a quanto avviene nel settore alberghiero). Inoltre, avvalendosi del modello sarà possibile ricevere ulteriori informazioni di dettaglio in merito alla qualità nei diversi ambiti di indagine (localizzazione, aree esterne, struttura ed aree interne) e un’indicazione delle aree prioritarie di intervento per un miglioramento qualitativo. Il modello sarà accessibile attraverso il sito della Liuc Business School e potrà essere utilizzato dall’intera business community del real estate logistico, ossia fondi immobiliari, sviluppatori, general contractor, asset e facility manager. Sotto forma di questionario di circa 50 domande a risposta chiusa, il modello potrà essere completato dall’utente che, in seguito, riceverà la valutazione qualitativa e di funzionalità.

Allo sviluppo del progetto stanno collaborando i principali player del real estate tra cui Engineering 2K, P3, Prologis, Techbau, Gse e World Capital. Per validare il modello di valutazione della qualità degli immobili i ricercatori della Liuc Business School hanno coinvolto anche alcuni utilizzatori quali Cablog, Columbus Logistics, Interporto di Padova, Tigros e altri.


L’Osil sarà presentato mercoledì 30 maggio a Intralogistica Italia, in Fiera Milano - Rho (29 maggio – 1 giugno 2018), la sola manifestazione in Italia interamente dedicata alle supply chain operation. Una vetrina d’eccellenza per fare il punto della situazione sulle soluzioni più innovative e i sistemi integrati destinati a movimentazione industriale, gestione del magazzino, stoccaggio dei materiali e picking. In questo contesto, a tutti gli operatori del settore in Italia, sarà fatto conoscere l'Osservatorio, il nuovo strumento di valutazione della qualità, delle prestazioni e del grado di funzionalità dei magazzini, realizzato dai ricercatori del Centro sulla Supply chain, le Operation e la Logistica della Liuc Business School.

Mercoledì 30 maggio alle ore 15, nello Spazio Galileo/Sala 1 presso il Padiglione 10 di Intralogistica Italia si svolgerà il convegno organizzato dalla Liuc Business School dal titolo Quante stelle ha il tuo magazzino?. Durante il convegno, alcuni tra i più grandi esperti dell’immobiliare logistico faranno il punto sulle prospettive del settore commentando i primi risultati emersi dall’Osservatorio. Nell’occasione, un questionario sarà proposto anche in Fiera, nello stand M27 Padiglione 10 della Liuc Business School, dove i visitatori potranno rispondere alle domande e conoscere in tempo reale quante stelle vengono attribuite al loro magazzino discutendo il risultato con i ricercatori.