Progettare e fare una città 
pensando a chi la abita è un rebus.
Ma cambia la vita delle persone

Le città spesso non soddisfano anzitutto i loro residenti, ma pensarle per chi le abita è tutt’altro che semplice, o ovvio. L’efficacia degli interventi è rafforzata o indebolita da altre politiche, o dall’assenza di politiche coordinate. Il passato pone vincoli stringenti alle decisioni che possono essere prese oggi. A loro volta, tali decisioni restringono lo spazio delle scelte future. La complessità non è un alibi per l’inazione, ma impone che l’urgenza del fare non prevalga su una valutazione ponderata delle ricadute che le politiche settoriali adottate per affrontare i problemi abitativi hanno su altre dimensioni della vita sociale, nel presente e nel futuro.

Una parte rilevante della complessità del problema dell’abitare deriva dalla duplice funzione economica degli immobili a uso residenziale: sono uno strumento d’investimento del risparmio e, al tempo stesso, forniscono servizi abitativi. Le abitazioni sono tra le forme d’investimento a più lunga durata tra quelle accessibili ad ampie fasce della popolazione. Secondo le norme tecniche, per le parti strutturali di una costruzione (fondazioni, coperture, facciate, murature, scale,...) la vita utile nominale deve essere di almeno 50 anni; questo periodo corrisponde al numero di anni in cui la costruzione deve assolvere la sua funzione, se sottoposta a sola manutenzione ordinaria. Una lunga durata si associa a elevati rischi sul valore di realizzo qualora vi fosse necessità di vendere l’attività. Senza contare che un investimento in un immobile è di norma soggetto a costi di transazione spesso superiori rispetto ad altre forme di impiego del risparmio, a partire dai titoli di Stato. Eppure, le famiglie italiane investono circa metà della loro ricchezza lorda (cioè al lordo dei debiti) in immobili. Circa i tre quarti delle famiglie sono proprietarie dell’abitazione in cui vivono, e con differenze non molto ampie, questi rapporti si riscontrano anche nei principali paesi con cui l’Italia si confronta abitualmente.

L’acquisto dell’immobile avviene generalmente nella fase di piena maturità lavorativa dei principali percettori di reddito della famiglia: ciò implica l’impegno non solo dei risparmi accumulati fino a quel momento, ma anche di quelli futuri. I mutui e gli altri finanziamenti connessi all’acquisto dell’abitazione rappresentano la forma prevalente di indebitamento per una famiglia, e questo fa sì che ai rischi derivanti dalla natura dell’investimento immobiliare si aggiungano quelli legati alla sostenibilità del debito. Ciò non toglie che la maggior parte degli italiani concentri i propri investimenti su un’attività specifica come l’immobile destinato all’abitazione, e non solo per motivi economici. Partiamo da questi, però, che riguardano essenzialmente il funzionamento non ottimale di altri mercati. Ad esempio, una limitata offerta sul mercato degli affitti espone al rischio di essere temporaneamente esclusi dall’accesso a un bene primario come l’alloggio. L’acquisto dell’abitazione rappresenta una polizza – assai costosa – per proteggersi da questo rischio. Oppure la scarsa disponibilità di strumenti di investimento abbastanza remunerativi rispetto agli alti costi degli affitti può rendere conveniente l’acquisto di un immobile. Vi sono, però, anche motivazioni non strettamente economiche, legate a valori diversi, come la diffusa percezione secondo cui la proprietà della casa legittima l’appartenenza a una comunità.

È qui che l’abitazione come strumento di investimento rappresenta il primo esempio di interrelazione tra politiche per la casa e altre politiche pubbliche. Il momento dell’acquisto dell’abitazione è fortemente influenzato dal percorso professionale e dalle scelte di vita dell’individuo o della famiglia. L’età è una delle variabili chiave per questa decisione. La traiettoria futura del valore dell’investimento dipende da fattori sui quali l’individuo o la famiglia non hanno alcun controllo. Un esempio lampante arriva dalla variazione del valore di 100 euro investiti in un immobile a Milano, Torino e nella media delle regioni Lombardia e Piemonte negli ultimi dieci anni, corretta per l’aumento dei prezzi al consumo. A Milano ora valgono 140 euro; a Torino 90. A livello regionale, l’incremento è stato più contenuto ma comunque positivo in Lombardia, a 110, mentre il calo in Piemonte risulta leggermente più marcato, a 87. Ledivergenze sono dovute soprattutto al diverso percorso di crescita delle economie locali. Lo sviluppo delle attività economiche e le prospettive di espansione futura hanno attratto – e continuano ad attrarre – nell’area di Milano lavoratori, studenti e investitori, con una forte pressione della domanda sull’offerta di servizi abitativi. A Torino e nelle altre zone del Piemonte, invece, la pressione è stata di segno opposto. Costruire, ristrutturare e recuperare il patrimonio abitativo esistente rappresenta una soluzione parziale per i problemi di Milano, ma non per quelli di Torino. Misure che riescano a redistribuire la domanda di servizi abitativi possono aiutare entrambe le città. Le politiche della mobilità e gli investimenti nelle relative infrastrutture possono avere un ruolo molto importante.

Il secondo fronte su cui la politica può fare l’interesse di chi risiede in una città è quello dei servizi abitativi. La lunga vita di un immobile fa sì che la qualità dei servizi che offre si adatti molto lentamente ai cambiamenti della domanda, che, invece cambia velocemente. In Italia, circa l’80 per cento delle famiglie in cui il principale percettore di reddito ha almeno 65 anni possiede l’abitazione di residenza. Per la stragrande maggioranza di queste famiglie, il titolo di proprietà è stato acquisito da almeno trent’anni, un arco temporale in cui i bisogni della famiglia cambianonotevolmente. Sia che la famiglia abbia avuto fortuna e da giovane abbia acquistato l’abitazione in un’area dove i prezzi sono aumentati, sia che l’abbia comprata in un’area dove sono diminuiti, esiste una probabilità significativa che l’immobile non risponda più alle esigenze di una famiglia anziana. Anche se l’immobile ha acquisito valore nel tempo, non si tratta necessariamente di un’attività liquida per la famiglia anziana più fortunata.

Nei prossimi decenni, l’invecchiamento della popolazione e la riduzione delle nascite delineano una traiettoria in cui le famiglie anziane saranno proporzionalmente sempre più numerose rispetto a quelle giovani. Tra i problemi connessi all’invecchiamento vi è quello di avere i risparmi accumulati immobilizzati in un’abitazione che non risponde più alle esigenze delle età più avanzate. Questi risparmi potrebbero risultare preziosi per soddisfare bisogni primari come l’assistenza e le cure sanitarie.

Fare città per chi le abita, in questo caso, significa affrontare insieme al problema della casa anche quello della cura degli anziani. Le soluzioni di mercato volte a rendere liquido l’investimento immobiliare delle famiglie anziane, facendo leva sull’utilizzo dell’immobile come garanzia per ottenere un finanziamento, anche nei casi di successo, risolvono solo la componente finanziaria del problema, non quella dell’adeguatezza dei servizi abitativi offerti dall’immobile.