La seconda vita delle famiglie salvate dall’esecuzione immobiliare

Le cartolarizzazioni sociali sono un’alternativa ancora poco nota alle esecuzioni immobiliari subite dalle famiglie sovraindebitate, consentendo loro di restare nelle prime case all’asta, pagando un affitto fino al riscatto. E aiutando contemporaneamente il reinserimento finanziario di persone finite ai margini per mutui non pagati e immobili ipotecati. Una legge del 2019 permette che i crediti deteriorati possano essere acquisiti da una società veicolo, con la possibilità di concedere in locazione al debitore l’immobile in garanzia, su sua istanza, e con l’assistenza delle fondazioni antiusura e delle associazioni. Diversi esperimenti positivi in Italia hanno salvato la casa di molte famiglie. Ora si aspettano buone notizie da nuove norme di legge per potenziarle.

I dati del ministero della Giustizia riportati due anni fa da Avvenire dicevano che dal 2014 al 2023, sono state vendute in esecuzione immobiliare circa 450mila prime case. Tre quarti avevano un valore di stima inferiore a 115mila euro. Dalla vendita di questi immobili – che avevano un valore di mercato complessivo di 60 miliardi – sono stati infatti ricavati soltanto 20 miliardi, uno spreco enorme. Senza contare i pesanti costi sociali su famiglie e imprese, rimaste indebitate per i 40 miliardi mancanti. Si è così creata una amplissima fascia di centinaia di migliaia di impoveriti provenienti dall’ex ceto medio, che hanno perso l’abitazione e sono rimasti indebitati, con conseguenti pignoramenti del quinto dello stipendio, della pensione e di beni personali. Nonostante tutte le difficoltà di applicazione è stato recentemente sviluppato un esperimento di cartolarizzazione sociale che ha consentito alle prime 15 famiglie, molte altre sono in conclusione, di mantenere la proprietà della casa con il pagamento del 52% del debito, cancellando il restante 48%. Alcuni esempi, cui garantiamo l’anonimato, provano la bontà del metodo.

A Pisa, Paolo H. era proprietario di un immobile pignorato con un debito originato nel 2017 pari a 170mila euro. Da subito la società veicolo che opera con i criteri della cartolarizzazione sociale sì è dimostrata disponibile a individuare soluzioni concrete e sostenibili in via extragiudiziale. Attraverso un rapporto personale fondato su fiducia e soluzione operativa, il debito è stato ridotto a 110mila euro, con pagamenti dilazionati compatibili con le possibilità di Paolo, che, ad oggi sta onorando il piano di rientro: gli mancano solo 25mila euro da saldare. In questi anni ha vissuto regolarmente nella propria casa, ha ricostruito la propria vita professionale e ha accompagnato la figlia alla laurea.

A Gela, in Sicilia, i coniugi C. possedevano due immobili. Hanno avuto entrambi problemi di salute e un tracollo economico. Lui da tempo ha una modesta pensione di circa 800 euro, lei arrotonda facendo le pulizie. Non sono più riusciti a onorare i debiti e uno dei due immobili è stato aggiudicato all’asta a soggetti terzi, mentre l’abitazione dei proprietari è stata oggetto di un’attività negoziale che ha consentito di preservare la loro permanenza. Determinante il supporto del legale dalla famiglia, l’avvocato Antonella Di Benedetto. « Vengo contattata dai coniugi nel 2023 – racconta – purtroppo quando vi era già l'asta pubblicata e la casa assegnata. Lo comunico ai clienti, disperati perché avevano tentato invano anche delle conciliazioni in passato con diversi avvocati». Intanto via Pec arriva l’intimazione di sgombrare l'immobile in 20 giorni. «Chiamo la collega domiciliataria trovando chiusura totale e allora chiamo l'assegnatario. E qui la svolta inaspettata. Ho trovato un funzionario di estrema correttezza, il dottor Della Vedova, cui ho fatto presente che i coniugi avevano avuto vicissitudini particolari anche di salute e il collega mi dice che si poteva annullare l'assegnazione. Mai sentita una cosa del genere. Dopo due giorni, mi ha chiamato dicendo che ci era riuscito». Il debito complessivo era di 183mila euro, dopo l’intervento e la negoziazione si è giunti a un accordo extragiudiziale di 75mila. Restava un problema: come pagare?

«Ho proposto – prosegue il legale – le vecchie cambiali. Alla fine viene accettato un pagamento di circa 300 euro al mese e così abbiamo salvato la casa». Pratiche rese possibili, sottolinea l’avvocato, dalla sensibilità degli interlocutori, che, gestendo una cartolarizzazione sociale, hanno dato la possibilità ai debitori di pagare rate sostenibili fino all’estinzione del debito. La bontà del metodo è riassunta dall’avvocato Biagio Riccio, storico difensore, in molti tribunali italiani, delle famiglie esecutate: «Finalmente si è dimostrato che la legge sulle cartolarizzazioni sociali funziona. Può diventare ancora più performante per i creditori e per tutti coloro che vogliono investire in modalità etica e sostenibile. Mi auguro che l’emendamento in discussione in commissione al Senato, ed ora trasformato in un ordine del giorno che impegna il governo sul tema, porti ad una legge e che la legislazione e la giurisprudenza italiana sulla prima casa si allinei finalmente alla migliore legislazione e giurisprudenza europea, sgravando i Tribunali da decine di migliaia di esecuzioni che, come dimostrano i dati citati dal vostro giornale, sono vessatorie per i debitori ed infruttifere per i creditori». Intanto due senatori della Lega, Massimo Garavaglia presidente della commissione Finanze, ed Erika Stefani, capogruppo della Lega in commissione Giustizia, hanno proposto un emendamento nella conversione in legge del decreto legge 27 marzo 2026, trasformato il 14 maggio in un ordine del giorno che impegna il governo sul tema di rendere più efficiente la norma di legge sulle cartolarizzazioni sociali.

«La volontà è insistere: la cartolarizzazione sociale – ha dichiarato la senatrice Stefani in una nota congiunta con il senatore Garavaglia – è un’opportunità per chi ha un debito per l'acquisto della prima casa e non è più in grado di sostenere le condizioni di banche e finanziarie. Dobbiamo cercare di evitare che un’esecuzione immobiliare, un pignoramento o uno sfratto possano lasciare per strada famiglie spesso incolpevoli». Sostiene l’emendamento Luciano Gualzetti, presidente della consulta nazionale antiusura, che ha sempre appoggiato le cartolarizzazioni sociali e le relative modifiche migliorative. «Questa riforma – afferma Gualzetti – è decisiva per riportare equilibrio, umanità ed efficienza in un settore che ha generato costi sociali altissimi e risultati economici insoddisfacenti. Le cartolarizzazioni sociali, se adeguatamente potenziate, possono diventare strumento di tutela dei debitori in difficoltà e, allo stesso tempo, valorizzare gli attivi per gli investitori».