Un certificato di inquilini "affidabili" per alzare l'offerta di affitti tradizionali

Trovare casa in affitto è sempre più difficile. Colpa di un disallineamento tra la domanda, in forte crescita per il “dimagrimento” costante del numero medio di componenti delle famiglie, e l’offerta, sempre più risicata per l’avanzata delle locazioni brevi ad uso turistico, considerate dai proprietari più redditizie e meno rischiose. Nel 2025 sono stati oltre un milione i contratti di locazione residenziale registrati, in crescita dell’1,4% rispetto all’anno precedente. In aumento, con la conferma di un ciclo espansivo ormai consolidato, anche i canoni con rincari medi del 3,4%. La terza edizione dell’Osservatorio Affitti realizzato da Nomisma per conto di Crif e in collaborazione con Confabitare (relativo al 2025) mette in evidenza come sempre più spesso la scelta dell’affitto non sia dettata da una condizione economica sfavorevole all’acquisto (con i prezzi inaccessibili nelle grandi città) ma da scelte legate alla fase della vita: studio fuori sede, lavoro o cambiamenti familiari in atto.

L’Italia si trova nel pieno di una transizione demografica profonda: il calo delle nascite ai minimi storici ha ridotto il numero delle famiglie con figli mentre aumentano le persone sole, le coppie senza figli e la popolazione anziana. C’è poi il fenomeno dei giovani e delle persone con background migratorio che si muovono verso le aree economicamente più dinamiche, in maniera temporanea. «In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce il ricorso all’affitto ma l’offerta fatica a tenere il passo» sottolinea Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma, aggiungendo che per questo «servono politiche e strumenti capaci di rendere il marcato più accessibile e coerente con questi cambiamenti». Il problema non è la scarsa disponibilità di alloggi ma il fatto che diversi proprietari per paura di danni o di inquilini morosi scelgano di tenere le case sfitte o di destinarle a turisti e studenti fuori sede. Per fare un esempio solo nelle città di Milano e Bologna si stimano rispettivamente 25mila e 8mila immobili non destinati al mercato della locazione tradizionale. Il tema dell’affidabilità degli inquilini potrebbe essere risolto con l’adozione, che in altri Paesi è già una prassi consolidata, di un certificato di affidabilità. In Italia lo ha testato il Crif, introducendo un servizio chiamato “Affittabile” che valuta la solidità economica di una persona, suggerendo anche il canone sostenibile in base al suo reddito. L’indagine di Nomisma evidenzia che un proprietario su due avrebbe voluto chiedere questo certificato al nuovo inquilino (insieme alle “referenze” su procedenti locazioni indicate dal 43% del campione). Ma anche gli inquilini vedono in questo strumento, simile all’affidabilità bancaria in caso di mutui e prestiti, un vantaggio enorme per poter cambiare casa, scegliendola in base alle proprie esigenze. «Il mercato della locazione sta vivendo una fase di forte tensione: la domanda cresce mentre l’offerta resta limitata. Strumenti come il certificato di affidabilità economico finanziaria proposto da Crif contribuiscono ad accreditare il potenziale locatario in maniera oggettiva» sottolinea Beatrice Rubini, executive director di Crif.

La casa rappresenta un bene da preservare ed è considerata dagli italiani una forma di investimento sicura, questo spiega perché la scelta del locatario sia oggi così sofferta. Il 31% dei proprietari ha deciso comunque di non affittare, un altro 6% ha smesso di farlo dopo un episodio negativo. Il 28% ha subito ritardi nel pagamento del canone e l’8% episodi di morosità prolungata. Federproprietà stima in 8 milioni le abitazioni non locate, una quota rilevante del patrimonio immobiliare. «Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta» spiega Rubini sottolineando che l’impatto dei costi energetici nel 2026 potrebbe creare ulteriori difficoltà nel pagamento dei canoni di affitto. Tra le proposte avanzate nel report di Nomisma anche incentivi per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto, piani di rigenerazione per le aree in declino e un ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo, trasformando la casa in una leva per attrarre lavoratori e talenti. In questa prospettiva i cambiamenti demografici possono diventare un’opportunità per ripensare il mercato dell’abitare in modo più inclusivo e accessibile.

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