Più mutui agli stranieri: l'integrazione passa dalla casa

C’è un’Italia che cambia senza clamore, lontano dagli slogan. Nei quartieri, nei condomini, nelle periferie che diventano luoghi di radicamento. Un cambiamento che passa dalla casa, e sempre più spesso da una firma su un contratto di mutuo. Nel 2025 i finanziamenti ad elevato loan-to-value - cioè i finanziamenti che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile - destinati a cittadini stranieri hanno raggiunto il 12,2% del totale, in crescita costante rispetto al 10,8% del 2023. Un aumento del 13% in due anni che racconta una trasformazione silenziosa ma strutturale delle dinamiche del Paese. I cittadini stranieri residenti in Italia sono oggi 5,4 milioni, il 9,2% della popolazione. Numeri noti, ma è il loro rapporto con il credito a segnare un cambio di fase. L’accesso ai mutui che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile non è più un’eccezione. Diventa uno strumento ordinario per consolidare progetti di vita lunghi, familiari, spesso costruiti dopo anni di lavoro stabile. Non a caso oltre il 90% dei mutuatari stranieri, evidenzia un rapporto di Qualis Credit Risk, accede al credito con un contratto a tempo indeterminato, una quota superiore a quella degli italiani (86,3%).

Il mercato riflette questa traiettoria. Gli immobili acquistati da cittadini stranieri costano meno, ma il divario cresce. Nel 2023 la differenza media rispetto agli italiani era di 8.800 euro, nel 2025 è salita a 18.400 euro, pari a uno scarto del 12,3%. I prezzi medi crescono più lentamente, +10,4% contro il +17% degli italiani, anche perché gli acquirenti stranieri restano quasi assenti nel segmento delle abitazioni ad alta efficienza energetica. I mutui green rappresentano appena il 5% del loro totale, contro l’11% degli italiani. Gli stranieri, inoltre, comprano più tardi: l’età media supera i 40 anni, circa due in più rispetto agli italiani, e questo incide sulla durata dei finanziamenti, che si fermano intorno ai 27 anni. La scelta del tasso resta prudente. Il fisso domina per tutti, ma il variabile è scelto da un cittadino straniero su sei, a fronte di un marginale 2% tra gli italiani. Una differenza che parla di abitudini finanziarie, di ricerca della flessibilità, talvolta di margini negoziali diversi.

Il mutuo, per gli stranieri, è raramente un atto individuale. Se tra gli italiani metà dei mutui viene richiesta da single, per gli stranieri nel 74% dei casi viene sottoscritto da coppie o nuclei con più richiedenti. È una strategia di accesso, ma anche una fotografia sociale. Il reddito medio resta più basso e cresce meno rapidamente, +3,55% nel triennio contro l’8,35% degli italiani, ma la dimensione familiare compensa e rafforza la sostenibilità del debito. “Sempre più cittadini di origine straniera decidono di costruire in Italia percorsi di stabilità, lavoro e vita familiare. Il credito, se accessibile e sostenibile, diventa un fattore di integrazione – sottolinea Vittorio Bruno, responsabile della sottoscrizione commerciale di Qualis Credit Risk –. Questi dati sono lo specchio non solo di dinamiche economiche, ma anche di una più ampia evoluzione sociale, l’Italia è oggi un Paese scelto da persone che qui immaginano il proprio futuro. E la casa, in questo percorso, resta il luogo dove questi progetti possono trovare forma e continuità”.

Il 65,7% degli acquisti per gli stranieri si concentra nel Nord, il 27,9% nel Centro, il Sud resta marginale. Umbria, Emilia-Romagna e Toscana guidano per incidenza, con percentuali che superano di gran lunga il peso demografico degli stranieri residenti. In Umbria i mutui a cittadini stranieri arrivano al 26,8%, in Emilia-Romagna al 24,3%. Anche nelle grandi regioni, dalla Lombardia al Lazio, la penetrazione resta superiore alla quota di popolazione straniera.

Dietro i numeri ci sono soprattutto alcune comunità: Romania, Albania e Bangladesh rappresentano oltre il 54% degli acquisti. I rumeni sono la componente più numerosa, con oltre il 42% dei mutui e un’età media superiore ai 41 anni. Gli albanesi comprano immobili più costosi, mentre i cittadini del Bangladesh accedono alla proprietà più giovani, spesso concentrati in Lombardia. È un mosaico che unisce radicamento territoriale e traiettorie migratorie diverse. La casa torna così ad essere un indicatore di integrazione. Non solo un bene patrimoniale, ma una scelta di fiducia nel futuro, nel lavoro, nel Paese. L’Italia che cambia non passa solo dai flussi o dalle emergenze, ma da queste decisioni quotidiane, misurate, spesso invisibili. Da una chiave che gira nella serratura: dentro, prende forma una nuova normalità.