Sempre più case in nuda proprietà

Il mercato della nuda proprietà è in continua espansione in Italia: crescono l’offerta, la domanda e anche i prezzi. Lo rivela lo studio di Immobiliare.it Insights, la società specializzata in analisi di mercato e data intelligence parte del gruppo Immobiliare.it: nell’ultimo anno sono aumentate le offerte, soprattutto nelle città di Cagliari (+34%) e Bari (+11%), mentre la domanda cresce per il capoluogo sardo (+24%) e Venezia (+23%), insieme a Roma (+6%) e Milano (+2%), che si attestano anche le più costose, con rialzi dei costi rispettivamente del 2% e 4% rispetto al 2025. 

La nuda proprietà, pratica che sta diventando particolarmente frequente negli ultimi anni, è un particolare diritto reale previsto dal Codice Civile che consente di acquistare un immobile a un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato, ma il venditore ne mantiene l'usufrutto, ovvero il diritto di abitare l’immobile o trarre profitto da esso. In pratica, l’acquirente dell’immobile viene “spogliato” temporaneamente del diritto di utilizzo, mantenendo però la titolarità giuridica del bene fino alla naturale conclusione dell'usufrutto, solitamente della durata pari alla vita residua dell’usufruttuario. Alla morte di quest’ultimo, il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile, senza bisogno di un altro atto notarile,e quindi senza dover pagare ulteriori imposte: è sufficiente registrare la voltura al Catasto. 

In linea con il generale rialzo a livello nazionale del prezzo degli immobili, anche quelli in vendita come nuda proprietà hanno subito rialzi: +2% su tutto il territorio dello Stivale. Milano è il Comune più caro, con prezzi intorno ai 4.276 euro al metro quadrato. Le zone con più concentrazione di nuda proprietà in vendita sono Garibaldi-Moscova-Porta Nuova, seguite da Sempione-Fiera-City Life-Portello e Porta Vittoria-Lodi. Il quartiere più economico per Milano è la zona di Cimiano-Crescenzago-Adriano, che rimane sotto i 2.400 euro al metro quadro. Roma segue Milano con prezzi medi che si aggirano intorno a 2.689 euro al metro quadrato. Le zone più gettonate per la nuda proprietà sono i quartieri di Talenti-Monte Sacro-Nuovo Salario, Cinecittà-Quadrato e  Monteverde-Gianicolense-Colli Portuensi-Casaletto. Il centro storico è la zona più costosa, circa 4.400 euro al metro quadro, contro i 1.250 euro al metro quadro nel quartiere di Casal Lumbroso-Massimina-Ponte Galeria. 

L’opzione di acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un affare interessante per chi vuole investire senza avere fretta di usare il bene. il prezzo dell’immobile è concorrenziale e si hanno diversi vantaggi dal punto di vista fiscale. Non ci sono tasse di successione e l’imposta di registro per registrare l’atto di compravendita è inferiore, perché calcolata sulla nuda proprietà. Dal punto di vista del venditore, la cessione permette di ottenere liquidità immediata, mantenendo il diritto di utilizzo dell’immobile. 

Sono naturalmente gli anziani ad aver dimostrato maggior interesse per la nuda proprietà, le motivazioni sono svariate: in assenza di legami familiari forti o eredi, cedere l’immobile gli permette di avere fondi immediati per arrotondare la pensione e alleviare il costo della vita. Altri la scelgono invece per aiutare figli e nipoti economicamente. Il rischio sta nella gestione dell’immobile nel lasso di tempo fino alla fine dell’usufrutto: l'usufruttuario e il nudo proprietario devono dividere le spese, ordinarie e straordinarie; inoltre, nel caso in cui l’immobile si trovi sotto contratto di locazione, quest’ultimo non termina con la fine dell’usufrutto, ma segue la sua naturale scadenza. Gli esperti consigliano di chiarire i diritti e i doveri di entrambe le parti per quanto riguarda spese e manutenzioni, e anche per evitare possibili contestazioni da parte degli eredi a conclusione dell’usufrutto.