Quando la garanzia della banca arriva prima della trattativa: come cambia il mutuo per i giovani

Recuperare circa 60mila alloggi dal patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato per metterli sul mercato, in affitto o in vendita, a prezzi calmierati. Il piano Casa del Governo, che ieri è diventato legge, è ambizioso e al momento c’è più di un dubbio sulla reale capacità dell’esecutivo di finanziare la manovra. In attesa di rassicurazioni, perciò, i giovani italiani – almeno quelli con un reddito in grado di sostenere la rata – continuano a faticare per chiedere un mutuo e comprare una casa. Soprattutto nelle grandi città. Quando arriva il momento di presentare l’offerta, a molti vengono chieste rassicurazioni che non sono in grado di offrire. Tutto ruota attorno al budget realmente sostenibile, che spesso è noto solo quando il dialogo con la banca è già in una fase avanzata e la trattativa con il venditore quasi conclusa. Eppure, c’è un prodotto sul mercato immobiliare che promette di risolvere questa impasse permettendo di presentarsi davanti all’offerente dell’immobile con più forza: è la pre-delibera del mutuo, che ancora riguarda solo il 5% del totale del mercato, ma che ha ogni anno più successo. Soprattutto tra i più giovani: rispetto al 2024, quando pesava per il 3,9%, il portale Mutuionline.it ha rilevato una crescita del 27%.

Si tratta, in sintesi, di una valutazione preliminare della banca, che analizza la situazione reddituale e patrimoniale del potenziale beneficiario del mutuo per fissare la somma massima finanziabile. Il vantaggio più importante è che la valutazione può essere chiesta prima che il cliente abbia individuato un immobile. Di fatto, con la pre-delibera in mano, gli acquirenti si presentano al tavolo della trattativa con una garanzia forte sulla propria capacità di spesa. Nella maggior parte dei casi, è un documento gratuito e non vincolante – il mutuo, in altre parole, non è necessario chiederlo alla stessa banca che ha rilasciato la pre-delibera –, con una validità che varia tra i quattro e i sei mesi. Quando poi la trattativa arriva al termine, c’è un secondo vantaggio: i tempi burocratici sono dimezzati. Avendo già effettuato le verifiche preliminari, la banca può procedere direttamente all’erogazione del mutuo. Con benefici anche per il venditore.

A contribuire alla crescita di questo prodotto sono perlopiù under-36 alle prese con l’acquisto della prima casa, spesso con l’aiuto di genitori in grado di coprire le spese notarili e la caparra. La platea potenzialmente riguarda tutti i beneficiari del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, la Concessionaria dei servizi assicurativi pubblici. Nel 2025 risultavano oltre 600mila richieste e 480mila mutui erogati, per un totale di 31 miliardi di euro di finanziamenti garantiti dallo Stato. La media ammonta a circa 64.600 euro garantiti dallo Stato per mutuo, che nel caso del Fondo prima casa copre immobili dal valore massimo di 250mila euro. Ma, in generale, la crescita delle pre-delibere sarebbe da associare a un incremento totale dei mutui rilasciati: nel 2025 Istat ha contato 382.389 convenzioni notarili di mutuo, ovvero il 15,5% in più rispetto al 2024. «Nonostante la diffusione, però – spiegano gli esperti di Mutuionline.it –, la pre-delibera resta ancora poco conosciuta dai consumatori. Eppure, è uno strumento che consente di ridurre i rischi e aumentare il potere negoziale».

Ottenere una valutazione preliminare, poi, offre un altro beneficio all’acquirente: conoscere subito il proprio potere di acquisto. Il calcolo delle banche comincia da un assunto: per mantenere il finanziamento sostenibile, la rata non può pesare oltre il 30-40% del reddito netto mensile. Partendo, cioè, da un salario di 1.500 euro, la spesa per il mutuo non può pesare oltre i 500 euro, per un prestito totale di circa 87.500 euro. La casa, in altre parole, dovrà costare attorno ai 125mila euro. La cifra sale a circa 155mila euro per redditi medi da 2.200 euro. Si tratta, in ogni caso, di prezzi molto lontani da quelli imposti dal mercato nelle grandi città. A Milano, secondo l’osservatorio di Immobiliare.it aggiornato al 2026, l’acquisto di un metro quadro si aggira mediamente attorno ai 5.600 euro. A queste condizioni, per un bilocale da 50-60 metri quadrati servono circa 280mila euro. Prezzi che scendono a circa 190mila euro se l’appartamento si trova a Roma. La conclusione è semplice e amara: per chi ha un salario netto inferiore ai 2.500 euro, al momento, la pre-delibera non è tanto un mezzo di leva negoziale quanto uno strumento per capire che lo stipendio non basta.