L’inchiesta di Milano “pesa” sulle nuove costruzioni: e se il mercato crolla?

Vuoi per i prezzi decisamente più alti rispetto all’usato (circa del 50%), vuoi per una diffusa diffidenza all’acquisto su carta, vuoi per la progressiva perdita di potere d’acquisto delle famiglie e vuoi per i costi delle costruzioni in salita, finora il mercato nazionale delle nuove abitazioni non è mai davvero decollato. Rilevazioni recenti indicano che in generale la quota del “nuovo” resta ben al di sotto del 10 per cento del totale degli immobili in vendita nelle principali città italiane. Dal report dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare basato sui dati dell’Agenzia delle Entrate) sul primo trimestre dell’anno, risulta che le compravendite di gennaio-marzo sono state dominate in larga parte dalle case esistenti, i cui scambi sono aumentati dell’11,9%. Al contrario, le transazioni di immobili di nuova costruzione hanno mostrato una sostanziale stabilità, con la loro quota sul totale che scende al di sotto del 6%, evidenziando una chiara preferenza dei compratori per il patrimonio immobiliare già disponibile, probabilmente determinato dal suo minore costo medio.

In effetti, da un’analisi di Abitare Co sul 2024 emerge che i prezzi delle nuove abitazioni sono aumentati in tutte le otto città metropolitane analizzate (Palermo, Bologna, Milano, Napoli, Roma, Firenze, Genova, Torino). Il valore medio generale si è attestato a 5.030 euro al mq, con forti differenze tra le diverse zone: si va dai 7.560 euro in centro ai 3.580 euro per le aree periferiche.

Milano resta la città più cara con un prezzo medio di 7.250 euro al mq (+5,7%), con picchi di 15.400 euro al mq nei quartieri più ambiti. Roma segue con 6.450 euro al mq (+5,2%), mentre Napoli registra l’incremento più alto (+8,3%), raggiungendo 4.100 euro al mq. Adesso, di fronte alla maxi-inchiesta urbanistica che ha travolto Milano, a spaventare non sono solo i prezzi. La percentuale del “nuovo” rischia di scendere ancora di più nel capoluogo lombardo e - con un effetto contagio - anche altrove. Del resto, il blocco dei cantieri, il Salva Milano in alto mare e le storie delle migliaia di famiglie “sospese” (alle prese con case acquistate ma mai completate) non sono certo una pubblicità positiva per chi guardava con un certo interesse al mercato delle case in classe A e pronte per essere abitate.

Partiamo sempre da Milano. «Il nuovo rappresenta il 9% delle compravendite di abitazioni nel capoluogo lombardo – spiega Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma –. Quella fetta di mercato potrebbe venire a mancare (si tratta di 2.160 compravendite di nuove abitazioni su 24.000 scambi avvenuti nel 2024)». Adesso il mercato del nuovo «si blocca». Difficile da quantificare, «ma per alcuni sviluppi si arriva anche al 70-80% di acquisti su progetto».

In generale, secondo Molignoni, la dinamica che si è verificata a Milano «con la produzione di nuova edilizia di qualità oggetto di investimento da parte dei grandi operatori della finanza immobiliare non è anomala se si guarda alle grandi Capitali europee». Le ricadute in termini di attrattività, di innalzamento della qualità urbana, di fruizione della città pubblica «sono leve che concorrono a migliorare la città in modo tangibile e duraturo». Per la responsabile dell’Osservatorio di Nomisma, al di là delle inchieste giudiziarie e degli sviluppi che avranno, il punto è come questo tipo di sviluppo urbano va governato perché genera esclusione economica, gentrificazione e disuguaglianze urbane: «A Milano si è cercato di contrastare questi fenomeni attraverso la produzione di edilizia convenzionata ma si tratta ancora di forme residuali, soprattutto alla luce del fatto che la domanda eccede in misura sostanziale l’esigua offerta disponibile». Proprio in un’ottica di una città per tutti. «A Milano, come in tante altre città metropolitane, occorre pianificare, investire e favorire forme di partenariato pubblico-privato per produrre edilizia accessibile e garantire così un mix di offerta che consenta di rendere la città inclusiva e non esclusiva» conclude Molignoni.

Le difficoltà del settore delle nuove costruzioni comunque non sono circoscritte né a Milano né ai confini nazionali, ma sembrano piuttosto una questione “europea”. Complici i tassi d’interesse ancora alti e le capacità di spesa delle famiglie ridotte, secondo le stime del network Euroconstruct, a cui partecipa anche l’Ifo Institute di Monaco, nel 2025 verranno completate circa 1,46 milioni di abitazioni, in netto calo rispetto a 1,55 milioni del 2024. La Germania rappresenta uno dei casi più critici. Il numero di nuove abitazioni completate nel 2025 si fermerà, secondo le stime, a 205.000 unità, con un calo del 19% rispetto all’anno precedente. Se si confronta il numero di abitazioni completate con quello dei residenti, Germania, Regno Unito e Spagna sono poco sopra le 2 unità ogni 1.000 abitanti. L’Italia si ferma a 1,6 ed è in fondo alla classifica.