Vienna, dopo un secolo di affitti bassi ora il miracolo è finito

C’era una volta Vienna paradiso degli affitti a buon mercato. La capitale austriaca sta perdendo il suo primato, dopo che per oltre un secolo ha fatto da modello con la sua edilizia sociale che ha permesso prezzi che sono solo un sogno a Roma, Milano, Berlino, per non parlare di Parigi o Londra. Una lunga tradizione nata negli anni Venti del ventesimo secolo quando la metropoli, emersa dalla Prima guerra mondiale che aveva distrutto il suo impero, affollata di migliaia di profughi e senzatetto in condizioni disperate, cominciò a costruire i Gemeindebau, i grandi condomini popolari a prezzi calmierati. Alcuni sono diventati un pezzo di storia dell’architettura, come il celebre Karl-Marx-Hof inaugurato nel 1930. Una tradizione che non si è mai fermata: oggi la città conta circa 2.000 di questi edifici, con 220.000 appartamenti che ospitano circa mezzo milione di persone. Dopo una pausa nella costruzione nel 2004, nel 2015 il Land di Vienna ha lanciato il programma Gemeindebau Neu, dal 2018 sono stati costruiti nuovi 41 edifici per 5.700 appartamenti, altre 1.500 abitazioni saranno pronte entro il 2030. Il tutto a prezzi calmierati: 8 euro a metro quadrato. 

C’è poi il modello della Genossenschaft (qualcosa come “cooperativa”). Funziona così: un consorzio edilizio senza fini di lucro sovvenzionato dal Land, costruisce un palazzo a prezzo di costo. Chi fa parte della Genossenschaft viene associato al 12,5% dei costi di costruzione in proporzione alle dimensioni dell’appartamento. Si parla di cifre tra i 12.000 e i 15.000 euro. Non si diventa proprietari, ma l’affitto è limitato a massimo 12 euro a metro quadro. Si ha diritto a restare a vita, ma se si decide di traslocare viene rimborsata la quota al netto dell’1% per ogni anno trascorso. E poi c’è l’edilizia sovvenzionata, che consente ai costruttori di vendere gli appartamenti a prezzi particolarmente vantaggiosi. A tutt’oggi, complessivamente circa tra il 50% e il 60% della popolazione di Vienna vive in abitazioni sovvenzionate. Si potrebbe aggiungere un altro fenomeno tipicamente viennese: gli affitti illimitati, uniti a una fortissima tutela per gli inquilini che rende quasi impossibili gli sfratti, il tutto con rigidi tetti agli affitti in palazzi costruiti prima del 1945. 

Ci sono però delle precise condizioni. Per gli affitti sovvenzionati il reddito netto non deve superare i 61.280 euro l’anno per un single, 91.320 euro per una coppia o 115.360 per una famiglia di quattro persone, per gli acquisti il tetto sale di qualche migliaio di euro in più. Inoltre, per tutte e tre le fattispecie bisogna dimostrare l’”urgenza abitativa”, e cioè che non si ha il tempo di cercare con calma un appartamento (ad esempio una coppia con un bambino in arrivo che vive in un appartamento troppo piccolo). 

Un modello che per decenni ha funzionato benissimo. La situazione, però, è andata progressivamente peggiorando nel corso degli ultimi anni, complice l’impennata della popolazione di Vienna, aumentata di mezzo milione in trent’anni. Nel 2023 ha superato la soglia psicologica dei due milioni di abitanti, livello toccato da ultimo nel 1910, quando era capitale di un impero di vaste dimensioni. Un fattore sono anche i vari ingenti flussi migratori e l’accoglienza di decine di migliaia di profughi da ex Jugoslavia, Afghanistan, Siria, Ucraina, spesso ospitati proprio nei Gemeindebau. 

«Il problema – ci spiega Andreas Kreutzer, uno dei più noti esperti di mercato immobiliare a Vienna – è che, di fronte a questa enorme crescita demografica non c’è stato un adeguato incremento dei nuovi edifici abitativi. Né quelli sovvenzionati, né quelli sul libero mercato». Un dato: nel 2025 i nuovi progetti edilizi nella capitale sono crollati del 42% rispetto al 2023, con meno di 10.000 nuovi appartamenti, un record negativo da dieci anni. «La penuria di nuovi appartamenti – dice ancora Kreutzer – ha fatto schizzare alle stelle gli affitti nel mercato libero», complice anche l’indicizzazione semiautomatica all’inflazione. Tanto che i prezzi stanno aumentando persino nel comparto sovvenzionato: nelle Gemeindebauten si è passati in dieci anni da sei a otto euro al mese, nelle Genossenschaften da otto a dodici. 

Una situazione molto difficile soprattutto per i nuovi venuti o per i giovani che cominciano a cercare casa in affitto: per il comparto sovvenzionato le liste d’attesa sono lunghissime, e dunque non rimane che il libero mercato. Secondo una ricerca di un consorzio giornalistico guidato dalla Wiener Zeitung, con 2.000 euro al mese di stipendio, essendo disposti a pagare il 30% del salario per l’affitto, a Vienna ci si può permettere al massimo un appartamento di 41 metri quadri. Per 80 metri quadri serve uno stipendio di almeno 3.800 euro. Gli ultimi dati diffusi da varie grandi agenzie immobiliari parlano chiaro: in media, nel 2026 l’affitto medio a Vienna è pari 21,19 euro a metro quadro, contro i 19,8 di Roma e i 22-23 di Milano, o i 19-20 di Berlino. Certo, molto meglio dei 33 euro in media di Parigi o i 45 euro di Londra. Tuttavia, sospira Kreutzer, «la Vienna paradiso degli affittuari è ormai storia passata».