lunedì 24 ottobre 2016
Demografia, crisi economica, esplosione lenta della bolla immobiliare: tutti i fattori che continuano a spingere verso il basso i valori delle abitazioni in Italia. Già scesi del 20% in sei anni.
Perché i prezzi delle case continuano a scendere

I prezzi delle case in Italia continuano a scendere. Secondo le ultime rilevazioni dell’Istat sono diminuiti in media dello 0,4% tra aprile e giugno di quest’anno e con quest’ultimo calo la caduta rispetto al 2010, l’anno dell’inizio delle rilevazioni, ha superato il 15%. Questo se non si tiene conto dell’inflazione, perché se invece si considera anche l’aumento dei prezzi che c’è stato nello stesso periodo la caduta in questi sei anni è stata di quasi il 20%. Tra i paesi dell’euro, rileva l’Eurostat, soltanto Spagna e Grecia hanno vissuto un crollo dei valori del mercato immobiliare più forte di quello italiano.

La caduta è stata brusca ma non imprevedibile. La discesa dei tassi di interesse ottenuta con l’ingresso nell’euro ha prolungato oltre misura la fase di crescita dei prezzi delle abitazioni italiane che era iniziata a metà degli anni ‘90 gonfiando una sorta di bolla immobiliare che nel 2008 l’inizio della crisi economica ha fatto scoppiare. Questo -20% dei prezzi (inflazione inclusa), difatti riporta semplicemente i valori ai livelli del 2001.


I fattori dietro la discesa dei prezzi

C’è la possibilità che questa fase di discesa sia lunga almeno quanto lo è stata quella di salita, durata quasi un ventennio. Nulla tra gli elementi fondamentali del mercato immobiliare fa intravedere una ripresa dei valori. Sul lato del credito le condizioni non potrebbero essere più vantaggiose di quelle attuali: il tasso medio dei nuovi mutui, rileva l’Associazione bancaria nel suo ultimo report mensile, a settembre ha toccato il nuovo minimo storico dello 2,05%. Meno della metà dei livelli del 2007, quando i mutui si vendevano al 5,7%. Sul lato della domanda l’Italia paga sia la crisi demografica che quella dei redditi delle nuove generazioni: da un lato sono in calo le famiglie giovani, che tipicamente muovono il mercato andando in cerca di un’abitazione (in media tra il 2009 e il 2014 i matrimoni sono diminuiti al ritmo di 10mila in meno ogni anno), dall’altra queste famiglie hanno redditi più bassi di quelle delle generazioni precedenti e vivono tempi in cui la disoccupazione giovanile e a livelli di guardia. Tutti elementi che non possono che creare una pressione al ribasso dei prezzi, nonostante a livello di numero di compravendite il mercato immobiliare sia risalito rispetto al blocco quasi totale degli anni passati.

René Magritte, 'La poitrine', 1961. Credits https:''flic.kr'p'6tTBk2

René Magritte, "La poitrine", 1961. Credits https://flic.kr/p/6tTBk2


Le previsioni delle agenzie immobiliari

Le agenzie immobiliari che hanno risposto al sondaggio di luglio della Banca d’Italia hanno confermato in pieno questa situazione. Solo il 2% degli agenti immobiliari ha visto i prezzi salire tra aprile e giugno, mentre il 54,8% ha visto valori stabili e il 43,6% ha ammesso che c’è stato un calo. Chi vende, dicono gli agenti, vende a sconto: quattro volte su dieci le abitazioni passano di mano a valori inferiori del 10-20% rispetto al previsto, una volta su quattro lo sconto supera il 20% e meno di uno su venti riesce a piazzare la casa ai prezzi che si attendeva. Lo sconto medio è del 14,5%. E quando Bankitalia ha chiesto agli agenti cosa si aspettano per i prossimi mesi circa sei su dieci hanno parlato di prezzi stabili e gli altri quattro di altri cali. Solo l’1,6% osa sperare in una ripresa delle quotazioni.



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