Nonostante i tassi dei mutui (sia variabili che fissi) siano scesi ai minimi di tutti i tempi, le domande, anziché aumentare stanno diminuendo. Nel mese di giugno le richieste di mutui (sia quelli di acquisto che di surroga, sono scese dell’11% circa su base annua. Ma ciò che colpisce è che la contrazione va avanti ormai da inizio anno. Nel frattempo però i tassi continuano a calare e si assestano sui minimi di tutti i tempi. Oggi si può ottenere nella migliore delle ipotesi l’1% sul fisso e lo 0,33% sul variabile. Quanto ai tassi medi siamo all’1,80% sul fisso e allo 0,90% sul variabile. Numeri impressionanti e sinora mai visti.

La prima motivazione riguarda il calo delle surroghe. Dopo aver contribuito a dare una marcia in più al mercato dei mutui ipotecari negli ultimi 5 anni le surroghe e le sostituzioni (in quest'ultimo caso si sposta il mutuo in un’altra banca, ma si chiede una somma aggiuntiva rispetto al debito residuo) sono in diminuzione. Ma il calo delle surroghe da solo non è sufficiente a spiegare l’andamento debole, rispetto all’offerta, della domanda degli aspiranti mutuatari. Perché è in calo anche la domanda di mutui per l’acquisto, cui si contrappone però una crescita dell’importo medio richiesto. Entrambe le dinamiche sono riconducibili principalmente al ridimensionamento del peso di surroghe e sostituzioni seppur si registrino segnali di rallentamento anche per la componente dei mutui d’acquisto, che comunque rimangono la parte più significativa.

Al contempo, in questa fase va considerato l’atteggiamento più cauto da parte delle famiglie, che hanno deciso di procrastinare un impegno di investimento così importante come quello relativo all’acquisto della casa. C’è quindi anche il tema della prudenza che rallenta il mercato delle compravendite, oggi meno brillante rispetto a quello degli affitti che evidenzia un aumento medio dei prezzi di locazione del 3% circa nell’ultimo anno. Pesano senz'altro le incertezze politiche. Molti stanno aspettando di conoscere i contenuti della imminente legge di bilancio per capire se questa sarà o meno penalizzante sul capitolo mutui Il terzo fenomeno che spiega la perdita di appeal dei mutui. Sono i salari reali che in Italia sono oggi inferiori a quelli di 10 anni fa. L’inflazione, è cresciuta più della Ral con la conseguenza di impoverire il potere d’acquisto di tutte le categorie. Nel 2018 lo stipendio medio netto era pari a 1.500 euro circa euro al mese. Il che significa che, dato che le banche normalmente non deliberano pratiche di mutuo la cui rata sia superiore a un terzo del reddito netto senza considerare altri debiti oltre le spese per ciascun figlio a carico, la maggior parte dei lavoratori non è in grado di ottenere un mutuo se questo dovesse comportare una rata superiore ai 400-500 euro.

*responsabile commerciale, area Corporate